Au conseil communal du 30 janvier 2023 : la zone d'aménagement de Cahay et le logement

Jérôme Derochette et Jacques Gennen

(Extrait du compte rendu de la séance du conseil communal de Vielsalm du 30 janvier 2023 publié dans le numéro 23 (février 2023) du mensuel Les Nouvelles de Salm)

Du neuf concernant la zone d’aménagement de Cahay !

La zone d'aménagement de Cahay ou plus précisément la ZACC, la zone d’aménagement communal concerté de Cahay...

Les membres du conseil communal doivent se prononcer sur le projet de SOL (schéma d’orientation local) accompagné de son rapport sur les incidences environnementales.

C’est Monsieur Stéphane Mottiaux du bureau Impact de Bertrix, auteur de projet, qui présente le projet.

Le schéma comprend des objectifs d’aménagement du territoire et d’urbanisme pour la partie du territoire concerné ; une carte d’orientation avec les infrastructures et réseaux techniques, les espaces publics et les espaces verts, etc. Il rappelle que le périmètre visé par le SOL couvre un espace compris entre la rue de la Bouvière, limite avec Neuville-Haut, la partie Est de Cahay et la rue des Ardoisières, la rue de la Clinique et Les Grands Champs.

Rappelons que l’avant-projet avait été adopté par le conseil communal en mars 2020. Depuis, un rapport d’incidences environnementales a été établi et une réunion de présentation à la CCATM (la commission communale d’aménagement du territoire et de la mobilité) a été concrétisée, tout comme une réunion d’information pour les riverains.

Monsieur Mottiaux rappelle les objectifs généraux : 

- développer un quartier avec une vocation essentiellement résidentielle tout en assurant la mixité des fonctions ;

- développer un réseau cohérent de voies de circulation ;

- promouvoir les déplacements lents ;

- offrir un cadre de vie agréable ;

- conférer une plus-value écologique ;

- gérer au mieux les contraintes physiques et techniques.

La carte d’orientation présente notamment les nouvelles voiries, les espaces publics, les dispositifs techniques pour récupérer les eaux, les affectations (essentiellement résidentielles avec la possibilité de petits appartements dans certains secteurs), etc.

L’auteur de projet évoque ensuite les principales évolutions du schéma d’orientation local depuis l’étude d’incidences environnementales.

Il précise tout d’abord qu’il n’y a pas eu de remise en cause de la motivation et de la justification de la mise en œuvre de la ZACC et des objectifs poursuivis. Une série de recommandations, qui ont généralement été intégrées, a en revanche été faite afin d’améliorer le projet. 

Des recommandations intégrées dans le projet d’aménagement !

Citons notamment l’intégration de l’urbanisation future de la partie Est avec le village de Neuville, la diminution graduelle de la densité (qui a été revue à la baisse avec 10 à 20 logements par hectare), le maintien de trois ouvertures paysagères, la création d’une placette dans l’îlot Grands-Champs – rue de la Clinique - rue des Chars-à-Bœufs, la proposition d’un phasage dans la mise en œuvre du SOL (20 à 40 logements par an, sur plusieurs dizaines d’années) ou encore différentes rectifications au niveau des connexions des différentes voiries. 

Les densités prévues sont graduelles en fonction de la localisation des différentes phases. Dans la zone Nord, il est question de 30 à 40 logements par hectare. Dans l’îlot entre la rue des Chars-à-Bœufs, la Rue des Ardoisières et la Rue de la Clinique, il est question de 20 à 30 logements. Dans le secteur de Neuville-Haut et de Cahay, ce sont 10 logements à l’hectare qui sont préconisés. 

Monsieur Mottiaux évoque enfin la suite de la procédure : une enquête publique de 30 jours et la consultation du Pôle Environnement, de la CCATM et d’autres instances comme Idelux Eau pour la gestion de l’eau. Ensuite, le dossier peut encore évoluer avant de repasser sur la table du conseil communal. Il sera enfin transmis à la Région wallonne qui adoptera ou non le projet. 

La présentation suscite évidemment quelques réactions.

Anne Klein : « Par rapport à l’avant-projet, les densités ont été diminuées. Au niveau de la direction de l’urbanisme à Arlon, ça ne posera pas de problème ? »

Monsieur Mottiaux : « Oui, on a diminué la densité de logements sur certaines parties à la suite des conclusions liées au rapport sur les incidences environnementales. Cela repose donc sur une analyse objective. » 

Stéphanie Heyden : « Cette densité est un maximum ? on peut encore la diminuer ? »

Monsieur Mottiaux : « Si la densité à tel endroit est de 10 à 20 logements, il faut la respecter, sinon on se trouvera dans des marges qui s’écartent des prescriptions. » 

Anne Klein : « Comment fixe-t-on la localisation des espaces verts, des places publiques ? » 

Monsieur Mottiaux : « Sur la carte d’orientation, la localisation reste approximative, les places ne sont pas dessinées. Lors de la mise en œuvre, il y a des arrangements qui doivent se faire avec les propriétaires pour la création d’espaces publics. La localisation est guidée par une présence d’éléments sur le terrain, comme des arbres, ou un site propice de par sa situation géographique au carrefour de plusieurs axes par exemple. Il y a place pour des négociations. »

Stéphanie Heyden : « Il n’est pas question d’expropriations ? »

Monsieur Mottiaux : « Non, si l’expropriation avait dû avoir lieu, alors, dès l’avant-projet, on aurait dû avoir un plan d’expropriation. »

Élie Deblire : « Tout le monde reste propriétaire de ses parcelles. Par rapport au positionnement des placettes, le pouvoir communal peut en exiger dans certains endroits. On sait qu’il y a une grande zone qui appartient à un seul propriétaire ; la Commune demandera, dans le cadre des discussions avec l’aménageur, qu’il y ait une placette à cet endroit-là et il appartiendra au promoteur de l’aménager à ses frais. Il y a quelques grands ensembles dans lesquels ces emplacements seront facilement réalisables. »

François Rion : « Je reviens au phasage… Il est établi dans la durée ? »

Monsieur Mottiaux : « Dans le schéma d’orientation local, il n’y a pas un phasage planologique défini, avec par exemple, une obligation de commencer la mise en œuvre à tel endroit puis à tel autre. L’opportunité est laissée aux différents propriétaires  mais il est clair qu’il ne faut pas ouvrir l’ensemble de la zone et créer des voiries partout en même temps. C’est plus un phasage dans la mise en œuvre avec un nombre d’habitats créés chaque année. »

François Rion : « Il y a donc un risque de disperser l’habitat si on travaille un peu partout à la fois. »

Élie Deblire : « En tous cas, quand on en a parlé avec Monsieur Mottiaux et les services de l’urbanisme, on s’est dit : dire qu’on va faire la phase 1A, ça veut dire qu’on ne permet plus à un propriétaire d’une parcelle le long d’une voirie existante, par exemple, la rue des Ardoisières, la route qui monte vers Cahay, la route de Neuville, de la mettre en œuvre et on se disait que c’était un peu dommage puisque tout est déjà présent pour réaliser des projets le long de ces voiries. 

Là où il faudra être vigilant, c’est aux endroits où, sur le plan, on a dessiné une voirie et qu’un propriétaire veut construire une maison à cet endroit, ça sera possible mais il ne faudra pas oublier qu’en principe une voirie devra être créée à un moment donné pour entrer à l’intérieur de l’îlot. C’est cela qui va être compliqué à gérer dans les années qui viennent.

On sait qu’il y a des grands ensembles qui appartiennent à la même personne, à la même famille et que ces gens-là ont intérêt à ne pas vendre toutes les parcelles le long d’une voirie, ce qui priverait l’accès à d’autres parcelles à l’intérieur de la propriété. De toute façon, l’échéance des 20 à 30 maisons qui vont venir après, elle n’est pas dans deux ans. » 

Stéphanie Heyden : « Sauf si un promoteur achète un ensemble de terrains pour y réaliser un seul projet. » 

Élie Deblire : « En effet, ce cas est techniquement possible, mais même si un promoteur achète 10 hectares, il ne va pas décider du jour au lendemain de construire 40 maisons. Il va étaler les constructions sur 5 ou 10 ans. »

Anne Klein : « Dans Vielsalm centre, il n’y a plus de terrains ? »

Élie Deblire : « Non. Il y a encore la possibilité de rénover des maisons avec des projets d’appartements, mais des terrains pour construire, il n’y en a plus des masses. Développer des parcelles ici a d’autant plus d’intérêt.

Il y a des ZACC ailleurs dans la Commune mais la Région wallonne n’accepte pas de mettre ces ZACC en œuvre avant celle-ci. Ici, s’ajoute la centralité, avec la proximité des commerces, de la gare, des écoles. Mais je suis persuadé que les 22 Ha qui sont à disposition, on en parlera pendant des années, cela ne va pas se faire aussi rapidement que cela. »

François Rion : « La proximité est indiscutable, mais il faut être attentif au fait d’atteindre nos objectifs car on parle de promoteur et on sait qu’il y a eu entre cette zone et l’ISC un projet d’immeubles à appartements qui étaient manifestement destinés à des secondes résidences. Ce n’est pas ça notre objectif et il faudra s’en souvenir lorsque projet par projet, ceux-ci arriveront sur la table. Répondre à un besoin de logements pour les Salmiens, oui, mais il ne faut pas que ces terrains deviennent des zones de spéculation financière de l’un ou l’autre promoteur. »

Élie Deblire : « C’est clair qu’on ne pourra pas empêcher un promoteur ou un spéculateur d’acheter 10 hectares de terrains et de seulement investir dans 20 ans. Cela peut être aussi une forme de placement pour certaines personnes. C’est difficile de l’empêcher. »

François Rion : « Oui, mais comme vous le dites, cela ne se concrétisera sans doute que dans quelques années ; cela nous permet d’anticiper, de réfléchir, de voir évoluer la situation pour se manifester directement dès que ce genre de projet, qui ne répond pas à un besoin social, vient à émerger. »

Philippe Herman : « On ne peut pas fixer une condition qui exige une construction dans les 5 à 10 ans ? »

Élie Deblire : « S’il s’agissait de terrains communaux, oui. Si c’était une expropriation et que par exemple la commune achète 10 hectares, on pourrait être maître du développement mais je pense que nous n’avons pas trop la capacité de se lancer dans une politique semblable. Mais on peut être attentif aux choses, discuter avec le promoteur, tenter de ne pas avoir un bâtiment de cinq étages au milieu de Cahay, on a quand même la maîtrise de cela ; c’est à nous d’être vigilants. »

François Rion intervient une dernière fois et s’interroge sur la fiabilité des statistiques concernant l’évolution de la population.

Au vote, c’est une approbation unanime du projet de schéma d’orientation local accompagné de son rapport sur les incidences environnementales. 

Premiers débats importants en 2020 :  https://www.salmiens.be/https%3A//www.salmiens.be/vielsalm-au-conseil-communal-mise-en-oeuvre-de-la-zone-d-amenagement-communal-concerte-de-cahay

Projet de vente d’une parcelle communale à La Comté

Dans les points divers, Jérôme Derochette évoque la vente d’une parcelle à La Comté qui semble patiner. Le conseil communal a voté sa mise en vente en mars 2022. Un couple a émis une offre et s’étonne de ne recevoir aucune nouvelle de la part des autorités communales alors qu’un courrier leur a été adressé en novembre. Ledit couple s’étonne également de divergences dans l’évaluation de la surface mise en vente et d’un imbroglio autour de la présence ou non de canalisations communales sous la parcelle. 

Le bourgmestre souligne que c’est un dossier compliqué. Il n’a pas connaissance de différences dans l’évaluation de la superficie. En ce qui concerne la canalisation, il précise qu’il n’y a pas de canalisation utile pour la Commune. Cependant, il indique que l’offre qui a été faite est largement inférieure à l’estimation du Comité d’Acquisition d’Immeubles. Or la Commune ne peut pas vendre sous cette estimation.

Il reconnaît qu’il faut avancer avec ce dossier, d’autant qu’il y a eu un rappel du couple intéressé par l’achat, laissé sans réponse, trois mois auparavant.  

De son côté, la directrice générale explique que le retard lié à la réponse au courrier est dû au fait que l’agent qui s’occupait des dossiers concernant le patrimoine communal a quitté ses fonctions à la fin du mois d’août et que les dossiers difficiles se sont accumulés sur la table. Elle insiste sur le fait que le couple a été informé, à un moment donné, sur l’avancement ou le non-avancement du dossier.

Elle précise cependant que l’estimation n’a pas été communiquée lors de la mise en vente alors que la Commune ne peut pas vendre la parcelle sous cette estimation. Elle indique que la canalisation a existé, mais que les services ne disposent pas d’un plan et du tracé de celle-ci et qu’elle a chargé le service technique d’éclaircir la situation concernant ce point. C’était manifestement une canalisation de récupération des eaux de ruissellement.  

Autres points

- Approbation d’une motion de soutien pour la libération de Monsieur Olivier Vandecasteele détenu en Iran. Élie Deblire : « On se rend compte du drame vécu par ce Monsieur et par sa famille. La mobilisation citoyenne est incontestable et belle à voir. Amnesty est vraiment derrière cette action de soutien. Il n’est évidemment pas question de politique ici. »

- Approbation du compte 2021 (intervention communale à l’ordinaire : 2.764 €) et du budget 2023 (intervention communale à l’ordinaire : 1.282 €) de la fabrique d’église de Commanster. 

- Approbation d’un sens unique limité à Sainte-Marie entre les immeubles compris entre le numéro 2 et le numéro 16, qui relie la rue dénommée Champ des Dames à la RN 89. 

- Approbation du nouveau règlement de police. Nouveautés : interdiction de vente de boissons alcoolisées dans les distributeurs, davantage de contrôles par rapport au bruit, limitation des feux d’artifice entre 23 h 30 et 0 h 30 le jour du Nouvel An et interdiction sans autorisation le reste de l’année, interdiction des robots tondeuses 2 h avant le coucher du soleil et 2 h après le coucher du soleil, etc. François Rion rappelle qu’il faut exposer ces modifications dans le Salm Info et les expliquer.

- Prise d’acte de la démission de Monsieur Francis Colle, mandataire écolo, de ses fonctions de membre du conseil de l’action sociale et de membre suppléant de la CLDR (Commission Locale de Développement Rural). Le bourgmestre salue son bon travail : « Il était investi dans sa mission »Monsieur Colle maintient par ailleurs son engagement au sein de la Croix-Rouge. « Pour nous, c’est un manque évidemment », souligne François Rion.

- Approbation des emplacements des bornes de recharge pour les voitures électriques aux emplacements suivants : près du bâtiment communal « Maison Lambert » (deux bornes), près du monument de Rencheux (une borne), sur la place des Chasseurs ardennais (ex-parade ground) à Rencheux (deux bornes), à la piscine  (deux bornes), près de de la plaine de jeux à Grand-Halleux (une borne), au parking de l’église de Petit-Thier (une borne). 

- Approbation du cahier des charges et du montant estimé du marché de travaux (130.159 €) relatif à la création d’une nouvelle plaine de jeux à Petit-Thier. François Rion pointe le prix élevé. 

- Prise d’acte du plan d’entreprise 2023-2027 de la RCA (Régie Communale Autonome) et approbation du subside lié au prix (573.460 €).

- Approbation de l’octroi d’un subside de fonctionnement (60.000 €) à la Régie des Quartiers de la Salm.

- Approbation du règlement communal pour la gestion des gobelets réutilisables. 

- Approbation d’un subside (1.176 €) au club des jeunes de Rencheux pour les travaux d’aménagement d’un local appartenant à la Commune dans le bloc « U » de l’ancienne caserne.

- Prise d’acte de l’octroi de diverses subventions en nature.

- Etc.